Exigências em rescisões levantam suspeita de prática abusiva pela Toca Imóveis em Marília

A Toca Imóveis, uma das mais tradicionais imobiliárias de Marília, tem sido alvo de questionamentos judiciais e administrativos por supostamente aplicar cobranças não previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil.

Relatos de ex-clientes encaminhados ao Marília Notícia e a análise de dezenas de processos judiciais indicam a recorrência de taxas e exigências que podem representar transferência indevida de custos ao inquilino e afronta às normas de proteção ao consumidor.

Entre as práticas apontadas estão a cobrança de taxa de vistoria de saída no valor de R$ 400, a transferência da taxa de administração ao locatário, a cláusula de pintura obrigatória ao fim do contrato e a exigência de uso de aplicativo da própria imobiliária como canal de comunicação com os inquilinos.

Também há relatos de oferta de “serviços próprios” durante a vistoria final, situação que pode configurar venda casada, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).

O que diz a lei

A Lei do Inquilinato não prevê a cobrança obrigatória de taxa de vistoria. A vistoria é instrumento probatório destinado a comparar o estado do imóvel na entrega das chaves com o laudo inicial. Trata-se de procedimento inerente à própria relação locatícia.

Ainda que prevista em contrato, a cobrança pode ser questionada se representar repasse ao consumidor de custo operacional da atividade empresarial da imobiliária.

Quanto à taxa de administração, a regra é que o encargo recaia sobre o locador, pois decorre do contrato firmado entre proprietário e administradora. O repasse direto ao inquilino pode ser considerado transferência indevida de custo e, dependendo das circunstâncias, cláusula abusiva, caso caracterize deslocamento do risco do negócio ao consumidor.

Outro ponto recorrente é a cláusula de pintura obrigatória ao final do contrato. A Lei do Inquilinato determina que o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, salvo deteriorações decorrentes do uso normal. Não há obrigação legal automática de entrega com “pintura nova”.

A exigência só é legítima se o laudo inicial comprovar que o imóvel foi entregue com pintura nova ou em estado equivalente, ou se houver dano além do desgaste natural. Cláusula que imponha pintura obrigatória independentemente do estado real do imóvel pode ser considerada abusiva.

Também há relatos de cobrança pelo uso de aplicativo adotado como canal de comunicação entre imobiliária e locatários. A legislação não regula os meios tecnológicos de contato, mas especialistas apontam que ferramentas digitais podem ser utilizadas como instrumento operacional interno, desde que não impeçam o exercício de direitos nem gerem cobrança adicional injustificada.

Vistoria sob questionamento

A situação considerada mais sensível envolve a vistoria de saída. Ex-clientes relatam que, no momento da entrega das chaves, são apontadas supostas irregularidades ou avarias, com oferta, pela própria imobiliária, de serviços de reparo para “regularização” do imóvel.

Caso a aprovação da entrega seja condicionada à contratação desses serviços ou à retenção de valores do caução, pode haver indícios de venda casada. O laudo de vistoria é documento particular, sem fé pública, e pode ser contestado judicialmente, inclusive com pedido de perícia.

Um dos exemplos relatados envolve manchas de água em box de banheiro. A análise jurídica exige distinguir desgaste natural do uso, falta de manutenção estrutural — de responsabilidade do proprietário — e dano efetivamente causado pelo locatário.

Criar exigência técnica para justificar contratação de serviço pode configurar conflito de interesses e eventual enriquecimento sem causa, se houver retenção indevida de valores.

‘Venda casada’

A diretora do Procon Marília, Valquíria Galo Febrônio Alves, afirma que práticas que condicionem a entrega do imóvel à contratação de serviço específico podem ser enquadradas como venda casada. “Sem dúvida. O consumidor tem que vir ao Procon para denunciar ou abrirmos um processo para tentativa de conciliação”, disse.

Segundo ela, o órgão registra número significativo de demandas envolvendo imobiliárias. “Temos bastante demanda de imobiliárias. As principais são de casas ‘maquiadas’ e entregues para o consumidor. Quando ele se muda, já nas primeiras chuvas aparecem goteiras, mofos, trincas. Isso é considerado vício oculto e, na rescisão do contrato, as imobiliárias querem cobrar multa, sendo que a causa não é dada pelo consumidor porque o imóvel está inapropriado para residir”, afirmou.

Orientação jurídica

O advogado Vinicius Roma, especialista em Direito Imobiliário, recomenda a revisão prévia dos contratos por profissional habilitado. “Os contratos, em geral, são redigidos com linguagem técnica que dificulta o entendimento do inquilino. O advogado é o profissional competente para esclarecer direitos e deveres. É imprescindível contar com esse acompanhamento”, disse.

Segundo o profissional, as principais queixas surgem no momento da rescisão contratual e da entrega das chaves. “Para muitos inquilinos, o laudo de vistoria final se tornou um momento de grande preocupação, pois são avaliados detalhes como pequena mancha na pintura, estufamento em gabinete de banheiro ou risco em porta”, afirmou.

O advogado explica que é necessário diferenciar desgaste natural de dano causado por mau uso. “Um banheiro gera vapor e armários de madeira podem estufar com o tempo. Isso é diferente de dano por descuido grave. Da mesma forma, pequenos riscos em portas são compatíveis com o uso cotidiano, ao passo que sinais de arrombamento ou ausência de fechadura extrapolam o uso comum.”

Fundada em 1984, a Toca Imóveis tem ampla participação no mercado de locações em Marília e região e atua como parceira de grandes empreendimentos lançados nas últimas décadas na cidade. Segundo apurou o MN, as práticas relatadas são recorrentes há anos e também seriam replicadas por outras imobiliárias do município.

Procurada, a Toca Imóveis não havia se manifestado até a publicação desta reportagem. Em caso de resposta, o texto será atualizado. O espaço segue aberto.