Governo ajusta regra que restringiu títulos imobiliários e do agro

O governo Luiz Inácio Lula da Silva (PT) decidiu nesta sexta-feira (1º) fazer um ajuste na norma que tornou mais rígidas as regras de emissão de dois títulos isentos de Imposto de Renda, os CRIs e os CRAs (certificados de recebíveis imobiliários e do agronegócio).

O objetivo é corrigir uma trava que acabou afetando empresas do ramo imobiliário ou do agronegócio e se mostrou um efeito colateral indesejado da resolução adotada no início de fevereiro -que fechou brechas para a emissão indiscriminada desses papéis.

Os CRIs e os CRAs são títulos securitizados de renda fixa, que têm como lastro valores que o produtor e o empreendedor tenham a receber.

No caso do agro, um exemplo seria um crédito a receber pela produção futura. No setor imobiliário, o mais comum são créditos que uma incorporadora tem a receber de quem comprou apartamento na planta.

As empresas empacotam esses recebíveis com base nesses créditos e vendem os títulos. Na prática, quem compra esses investimentos está oferecendo recursos para financiar as duas atividades.

No entanto, um mapeamento feito por Ministério da Fazenda, Banco Central e CVM (Comissão de Valores Mobiliários) mostrou que a maioria das companhias abertas estava emitindo esses títulos com base em recebíveis sem relação com os dois setores alvo do benefício fiscal.

Em 1º de fevereiro, o CMN publicou uma resolução, a pedido do Ministério da Fazenda, com o objetivo de restringir os recebíveis que podem servir de lastro para as emissões de CRA e CRI.

De lá para cá, o governo identificou, em conversas com o setor privado, que a regulamentação anterior acabou travando também emissões fidedignas dos setores que se quer incentivar.

O efeito colateral ocorreu porque, inicialmente, a norma do CMN estipulou uma vedação ao uso de títulos de dívida cujo devedor, codevedor ou garantidor seja instituição financeira “ou suas partes relacionadas”.

O uso da expressão “partes relacionadas” acabou atingindo construtoras que pertencem a um grupo que também possui um braço financeiro, mas não são controladas por essa instituição e atuam de forma autônoma. Segundo técnicos do governo, não era o objetivo vedar o uso do instrumento nestes casos.

Na nova resolução, o governo deixa mais claro que a vedação ao uso dos recebíveis como lastro às emissões incentivadas vale para os casos em que a empresa, do ramo imobiliário ou do agronegócio, é controlada por uma instituição financeira -tipo de arranjo que poderia ser usado para driblar restrições e emitir títulos isentos de forma indevida.

Em nota, a Fazenda explica que a norma busca “reafirmar a possibilidade de empresas típicas do agronegócio ou do setor imobiliário, as quais não possuam ligação direta com instituições do sistema financeiro, realizarem operações de securitização por meio de CRA e CRI”.

O governo também usou a nova resolução para dirimir dúvidas do setor privado em relação a quais contratos ou obrigações de natureza comercial poderiam ser usados como lastro nas emissões dos certificados.

No início de fevereiro, o CMN estipulou uma série de instrumentos puramente financeiros que, por terem essa característica, não poderiam mais ser usados para alavancar essas operações. No entanto, a lista exemplificativa gerou insegurança nos setores.

Por isso, a nova regra deixa explícito que operações de natureza comercial como duplicatas, contratos de locação, contratos de compra e venda e contratos de usufruto relacionados a imóveis podem, sim, servir de lastro para CRA e CRI.

O governo também esclareceu a permissão para que as Cédulas de Crédito Imobiliário, que são a representação formal de uma operação de financiamento da casa própria ou de imóvel comercial, sejam usadas pelas instituições para lançar no mercado os certificados de recebíveis.

Neste caso, o banco é credor da operação, e não há intuito do governo de proibir o uso do instrumento incentivado.

A nova resolução foi aprovada em reunião extraordinária do CMN (Conselho Monetário Nacional), que é formado pelos ministros Fernando Haddad (Fazenda), Simone Tebet (Planejamento) e pelo presidente do BC, Roberto Campos Neto. O texto prevê que os ajustes entram em vigor de forma imediata.

A reunião extraordinária foi convocada depois de o encontro ordinário, previsto inicialmente para quinta-feira (29), ter sido cancelado por falta de temas na pauta do colegiado e pela agenda do G20.

A avaliação do governo, porém, é que, diante do surgimento da necessidade de corrigir a regra dos CRAs e CRIs, não seria possível aguardar o próximo encontro, já programado para o fim de março.

A Fazenda afirmou, em nota, que as novas medidas adotadas têm o intuito de assegurar que os referidos instrumentos sejam lastreados em “operações compatíveis com as finalidades que justificaram a sua criação”.

Por IDIANA TOMAZELLI E NATHALIA GARCIA