Nova lei exige contrapartida e causa incômodo no setor imobiliário

Aprovada na sessão ordinária da Câmara Municipal na segunda-feira (28), a nova lei que trata das contrapartidas de grandes empreendimentos imobiliários aguarda agora a sanção do prefeito Vinicius Camarinha (PSDB) para entrar em vigor. A proposta obriga construtoras, incorporadoras e outras empresas a compensarem os impactos urbanos causados por suas obras, como o aumento no trânsito e a sobrecarga na infraestrutura e nos serviços públicos.

A nova legislação prevê que essa compensação — chamada de contrapartida — poderá ser feita por meio da realização de obras, prestação de serviços ou pagamento em dinheiro ao município. O valor será calculado com base na metragem total do empreendimento e no Custo Unitário Básico (CUB) da construção civil, divulgado pelo Sinduscon-SP, com teto de até 5% do valor total da obra.

A proposta atende sugestão encaminhada pela Secretaria de Planejamento Urbano (SPU) ainda na segunda semana do novo governo municipal, conforme o Marília Notícia havia divulgado com exclusividade. O projeto, por sua vez, foi protocolado por Vinicius ainda no início de fevereiro na Câmara Municipal. Após passar por comissões e receber emendas de vereadores, o texto foi aprovado por maioria dos votos.

REAÇÃO DO MERCADO

O MN apurou que a proposta foi previamente discutida com empreendedores do setor imobiliário antes de chegar ao plenário em uma nova versão — tecnicamente chamada de substitutivo.

Fontes ouvidas pela reportagem relataram que, a pedido de empresários, foi retirado do texto um artigo que previa a exigência de contrapartida também para empreendimentos já pré-aprovados ou com aprovação definitiva. Com isso, a nova lei, após sancionada, valerá apenas para projetos futuros.

Ainda assim, a proposta não gerou consenso no setor. Duas empresas manifestaram apoio à mudança, mas outras reagiram com reservas. A direção de uma das construtoras mais influentes do mercado local — com atuação hegemônica por anos — demonstrou insatisfação com o projeto e com o que interpreta como indício de perda de influência nas decisões do novo governo municipal.

Segundo apuração do MN, também contribuíram para a insatisfação fatores como a resistência à entrada de novos concorrentes no mercado local e o incômodo com a obrigação de cumprir regras mais objetivas de compensação ao município.

COFRES PÚBLICOS

Na prática, a exigência de contrapartidas por grandes empreendimentos já estava prevista em Marília, ao menos formalmente. O novo Plano Diretor, aprovado em 2023, estabelece critérios e aponta quais obras ou melhorias podem ser exigidas para compensar os impactos causados.

Com a nova lei municipal, que isenta os projetos já em andamento dessa obrigação, esses empreendimentos teriam, em tese, cumprido as exigências previstas na fase de aprovação, principalmente em relação ao impacto ambiental. Na realidade, porém, as melhorias realizadas são pouco conhecidas ou divulgadas.

Vale lembrar que, sem a obrigatoriedade de contrapartidas claras e específicas — como a nova lei estabelece para futuros projetos —, o custo de adaptar a cidade ao avanço de grandes construções recai sobre o Poder Público. Historicamente, esse tipo de cobrança foi negligenciado, e o município fazia ‘vista grossa’ para exigências que envolviam grandes empresários locais.

Durante a sessão desta segunda-feira (28), por exemplo, foi mencionada a necessidade de melhorias na via marginal onde será instalado o centro logístico do Mercado Livre, às margens da rodovia SP-333, na zona norte. A responsabilidade pela obra, neste caso, ficou com o município.